200年月2日，美国3月份成屋销量下降%；

200年月19日，华尔街第五大投资银行贝尔斯登旗下对冲基金濒临瓦解，成立83年以来的首次亏损；

200年8月1日，麦格理银行声明旗下两只高收益基金投资者面临25%的损失；

200年8月6日，美国第十大抵押贷款服务提供商美国住宅抵押贷款投资公司申请破产保护；

200年11月28日，美国全国房地产经纪人协会声称10月成屋销售连续第八个月下滑；

2008年1月1日，美国200年12月新屋开工数量下降%，年率为万户，为16年最低；

......

这张纸上详细记录了从200年到2008年以来，美国房产市场以及房产相关行业的重大新闻，这里一部分是靠任平生的记忆搜索出来的，其他是任平生在此期间从各大媒体上搜集来的，能够整理成这么精细与专业的一张时间表，足见任平生对美国市场的高度重视。

江秋蓉拿着这张纸，有些感慨道：

“我虽然经常看财经新闻，知道美国房产市场目前出现了很多困难，但没有想到危机如此之严重。”

任平生微笑地拿着纸道：

“没错，这就是次贷危机。“

江秋蓉本身是做金融的，对这个词并不陌生，张温梧就不大懂了，他扶了扶眼镜，问道：

“什么是次贷危机。”

任平生看着江秋蓉，江秋蓉微微点点头，对张温梧解释起来：

“次贷危机，就是美国次级抵押贷款债券市场出现的剧烈波动，它直接影响到全美房地产市场的交易，以及在房地产市场和相关证券上投资的金融机构。”

张温梧虽然在NYU学的也是金融，但他的知识储备仅限于本上，对于市场上的具体操作还不大懂。

江秋蓉要想在任平生面前展示自己的本事，所以很有耐心地介绍。

“首先，任何房地产开发都离不开贷款，个人购房也离不开按揭贷款。银行等金融机构发放的按揭贷款，按照申请人的信用水平和偿债能力，分为一系列的等级，收入高且稳定，工作光鲜的华尔街单身汉的信用等级就高；而在杂货店打工，没有稳定收入的信用等级相对较低。

“对于信用等级高的客户，银行给他的贷款的利率就低，也即风险溢价较低。而对于信用等级低的客户，银行不发贷或者收取较高的利率，需要保证人等等，也即风险溢价高。对于发给信用等级低偿债能力弱的客户的贷款，称为次级抵押贷款。特点是风险大，有高风险溢价，收益相对一般债券较高。”

任平生对江秋蓉赞许地点点头，但他接下来却提高了声调道：

“如果银行只是发放按揭贷款，甚至只是发放次级抵押贷款，还不足以酿成危机，真正诱发次贷危机的是MBS。”

看着张温梧一脸迷惘的眼神，江秋蓉继续解释道：

“MBS，MrtgageBakedSeit就是抵押支持债券，是抵押贷款证券化的产物。银行在发完按揭贷款后，手里握着一批按揭贷款合同，这些合同会定期为银行带来一定的现金流，也就是贷款买房人的还贷，但是这些贷款合同是没法流动的，也就是没法在证券市场上交易。“

”没法交易的资产是死的资产，但银行业是逐利的行业，他们会穷尽任何手段让资产流动起来。华尔街一些精明的银行家就发明了MBS，由银行对这些次级贷款进行打包和包装，然后再拆分成三个层级出售，优先级、次优级、次级。每次收回贷款，先保证优先级的收益，在满足优先级的收益后满足次优级，最后是次级。“

”因此优先级期望收益率最低，风险也最低，次级期望收益率最高，风险也最大。MBS会定期给购买者一定的回报，期满还本付息，也是一种结构化固定收益产品。此外，除了分级结构外，信用评级机构也在这里起到了推波助澜的作用，大幅提高了MBS的信用评级，让市场对MBS更加认可。”

看着张温梧好奇的眼神，江秋蓉补充道：

“通俗点说，你到银行不能买别人的贷款合同，只能买银行的理财产品，MBS就可以认为是一种理财产品。”

任平生轻轻一拍桌子，站起身来道：

“MBS就是这次危机的源头。“