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“你看看这些资料!”
张磊拿起桌上的件简单的翻了翻后,“这些都是汉华信托旗下的资产?”
携程旅行网35.%,碧桂园30%优先股,格力电器.2%,茅台12.8%,五粮液5.8%,康师傅8.5%,阿里巴巴20%,百度25.6%,华谊地产30.5%!
汉华信托旗下,除去腾讯、网易、贝宝、健力宝、汉华控股、红星汽车、途牛、环球地产和东方集团这九大核心资产之外,剩下的非核心资产基本都摆在张磊的面前了。
“你核算一下,这些资产的总价值是多少,然后从汉华银行抵押贷款。”
“抵押贷款?”张磊惊讶道。
郭守云点了点头。
“红星、环球和途牛都需要大笔的资金。尤其是环球,现在机会难得!”
张磊明白了大老板的打算。
进入200年后,国家为了限制宏观经济过热,尤其是房地产投资过热的问题。抑制房地产的政策接连不断。
先是在今年3月份,国土部和监察部联合发,要求处理土地的遗留问题,否则国土局有权利收回土地。
什么叫遗留问题?打个比方,京城在此之前有‘临时国有土地使用证’,有这个证,你就不必在拿到土地开发权的同时立即缴纳土地款。可以先开发,卖了房子,有钱之后再缴纳土地款。
要知道在房子的总成本中,拿地成本占了至少30%。也就是说5000块一平米的房子,土地款就占了1500块,而且这还是最少。很多时候,土地款0%,甚至50%都有可能。
以前土地款可以后续再交,就意味着开发商可以用更少的钱撬动更多的资本。但现在不行了。你必须在得到土地开发权的同时,全额缴纳土地款。这就意味着,房地产的杠杆被缩小了。以前用一块钱就能撬动100块钱。现在必须先交30块钱,才能撬动100块钱。那些高风险,高杠杆的房企,将被淘汰出市场。
孙宏斌的顺驰就是这么被淘汰的。要知道在这个政策之前,顺驰一年的营业额都快超越目前华夏最大的房地产开发商万科了。
除了缩减房地产杠杆。今年月,存款准备金利率上调,从%上调为.5%。
今年5月,对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理,对土地管理的严格控制,抑制房地产投资过快的增长。
而且,有消息称,中央已经在考虑上调十年都没有上调过的存贷款利率。
再加上去年的‘8·13’大限,以及地方政府为相应中央号召不断打击房地产投资行为。整个房地产市场在这一连串大招下,一片哀嚎!购买力迅速下降,楼市成交量急速萎缩。
那些靠着银行贷款拿地开发,把资金链玩到极致的房地产开发企业,从来没想到去年国家刚把房地产列位支柱产业,今年就朝她挥起了刀子。下场可想而知。
不过,在行业进入衰退期的时候,往往是合并和收购的高潮。而且还是那些资本雄厚的大财团低价捡漏的好时候。就像老李家的和黄和长实,200年疯狂在国内囤地。就像蓉城,老李家很早的时候就在这里布局,多次跟蓉城市政府谈判,但都因为条件太高而没有达成合作。这次趁着房地产行业萎缩,大举出手,一举出价二十多亿拿下了占地1036.亩的城南地王。
除了老李家,香港的其它老牌财团也不甘寂寞。九龙仓、新世界、会德丰、新鸿基纷纷出手。新加坡、泰国等地的华人财团也接连举牌。一瞬间,伴随着房地产销售市场的低迷,在土地竞标领域的竞争反而更激烈了。
面对这种情况,看着唐芳一封又一封,哪块土地被高价拍走,哪家房地产公司被收购的电子邮件,原本打算五年内好好经营京城和滇省两大房地产项目,然后在一二线城市拿三四块土地,为后续开发做好铺垫的郭守云有些坐不住了。
华夏的城市虽然受益于经济的快速发展而不断朝四周扩张。但内部的核心地块都是有数的。被别人占了去,就没有了你的机会。
如果环球地产错过了这波兼并和囤地的潮流。估计以后它就只能去开发区,或者郊区拿地。亦或者用更高的价格打败其它竞争者。不管哪一种情况出现,都是郭守云不愿意看到的。
虽然,他不想让环球地产走碧桂园和恒大的路子,以量取胜。而是想更大程度的享受房地产价格上涨带来的资本增值。但城市核心区的精华土地,未来增值潜力最大的地块,他却不愿意错过。
所以,原本打算慢慢抵押汉华信托的非核心资产,在环球、红星和途牛需要的时候注入资金的郭守云,不得不加快了自己的脚步。
“碧桂园、华谊地产、阿里巴巴和百度因为没有上市,估值可能不太准确。其余5家公司的股份总价值应该在120亿~10亿华夏币之间。取中间值130亿,以及80%的贷款比,可以拿到10亿华夏币。如果算上碧桂园、华谊地产、阿里巴巴和百度的话,以他们200年一季度的总资产,主营业务收入,净资产收益率等数据评估,汉华信托持有的股份总价值应该在150亿~180亿华夏币。取中间值,商业贷的话可以拿到132亿华夏币。”